입주권 과 분양권 의 다른 점 차이 를 알아야 투자 시 고려해야 할 점이 더 명확해 지기 때문에 두 권리에 대해서 알아보겠습니다.
입주권 과 분양권의 다른 점
입주권 과분양권 은 모두 새 아파트에 거주할 수 있는 권리를 의미합니다.
시장 가치보다 저렴하게 집을 구할 수 있다는 공통점을 가지고 있지만 여러 부분에서 차이를 보이기 때문에 이런 차이를 인지하고 분별할 수 있어야 합니다.
입주권은 재개발이나 재건축 등 조합을 구성해 공동 주택을 신축한 경우 조합원에게 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 권리 양도는 불가능 하며, 개발업체로 부터 현금 보상 등을 대신해 받을 수 있습니다.
분양권은 주택 청약에 당첨 된 후 매수 계약을 하면 생기는 입주를 할 수 있는 권리를 말하며, 규제 지역에 따라 상이하지만 대부분 지역에서 전매가 가능합니다.
- 발생 시기: 입주권은 조합원들에게 균형있꼬 합리적인 분배 계획한 관리처분인가 이후에 권리가 발생하며, 분양권은 주택당첨 이후 계약을 하면 입주를 할 수 있는 권리가 생깁니다.
- 가격: 입주권은 분양권에 비해 10~15% 저렴하지만 초기투자금이 높은 편이며 분양권은 초기 투자금이 입주권 보다 저렴한 반면 총 매수 가격이 입주권 보다 높을 수 있습니다.
- 청약 통장: 입주권은 청약 통장이 필요하지 않은 반면 분양권은 청약을 받아야 하기 때문에 청약 통장이 필요합니다.
- 취득세: 입주권이 건축 되기 전인 멸실 상태에서 매수를 하여 취득세가 4.6% 로 높은 반면 분양권은 완공 후 등기 시 취득세가 1.1%~3.5% 로 낮습니다.
- 주택 수 포함 여부: 입주권은 주택 수에 포함되지만 분양권은 주택 수에 포함 되지 않았지만 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함 되게 되었습니다.
입주권 과 분양권 의 장단점
- 입주권
장점: 원하는 동 호수를 지정하여 추첨 등을 통해 로얄동과 로얄층을 선택 받을 수 있는 가능성이 큽니다. 조합원이라면 발코니 확장과 가전, 가구 등 옵션으로 시공사로 부터 무상이나 저렴한 비용으로 제공 받을 수 있습니다.
단점: 도시 및 주거 환경 정비 사업으로 인해 시공 시기가 불분명하며 기존 건물 매입비 보다 분양가 가격 형성이 낮아 질 수도 있습니다.
- 분양권
장점: 분양가의 10%의 계약금으로 2~3년 이내 입주 가능성을 확보할 수 있어 투자 측면에서 적은 금액으로 투자가 가능합니다.
단점: 조합원이 우선 배정 받고 남은 물량으로 임의의 동호수를 배정 받아 원하지 않는 동호수를 배정 받을 수 있습니다.
| 입주권 | 분양권 | |
| 취득세 | 개발 전 기존 주택 구매시
새 아파트 입주시 |
입주시 |
| 보유세 | 기존 주택 보유 중 부과 | 잔금 납부 완료 후 부과 |
| 양도세 | 1년 미만 보유
-양도 차익의 70% 1년 이상 – 2년 미만 보유 – 양도 차익의 60% 2년 이상 보유 -기본 세율 |
1년 미만 보유
-양도 차익의 70% 1년 이상 보유 -양도 차익의 60% |
주의 사항
입주권
- 사업 지연 또는 중단: 도시 및 주거 환경 정비 사업이나 조합과 시공 사와의 협의 등 개발 환경에 따라 지연이 되거나 중단될 수 있습니다. 10년 20년 장기간 지연 되는 곳도 있습니다.
- 취득세: 취득세를 두 번 납부해야 됩니다. 기존 주책 취득시 한번, 신축 주택 입주시 한번 더 납부해야 합니다.
- 초기 투자금: 입주권은 기존 주택의 평가 금액 인 권리 가액과 프리미엄을 일시불로 지급해야 합니다.
- 1세대1주택양도소득세 비과세: 입주권은 주택 수에 1세대1주택양도소득세 비과세에 포함됩니다.
분양권
- 입지 분석: 주택 값 상승 요인을 잘 파악하는 것이 중요합니다. 청약홈 이나 부동산 정보 사이트를 참고하여 정보를 수집하고 분석할 수 있습니다.
- 세금 : 입주권에 비해 초기 비용이 적고 입주 시점에 취득세를 내는 반면 분양권 매도 시 양도소득세가 발생하니 이점 주의해야 합니다.
- 규제 사항: 규제 지역에 따라 전매 제한 기간이 있을 수 있으므로 이 부분을 잘 파악해야 합니다.
입주권 과 분양권 모두 신축 아파트에 입주 할 수 있는 권리라 헷깔릴 수 있습니다. 하지만 여러 부분에서 차이가 있으니 그 차이를 잘 알고 입주권과 분양권 투자 시 주의점을 고려하여 신중하게 투자 하셔야 합니다.
이상으로 입주권 과 분양권 의 다른 점 차이 주의할 점 등에 대해서 알아보았습니다.
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