부동산 경매 과정 초보자를 위한 가이드
부동산 경매 는 많은 사람들이 관심 가지는 투자 방법 중에 하나로 전문적인 지식과 노하우가 필요하여 상대적으로 접근하기 쉽지는 않습니다.
이 포스팅에서는 부동산 경매에 대한 과정을 알기 쉽도록 이해하기 쉽게 얘기 해 드리겠습니다.
1. 부동산 경매 의 개념 및 중요성
부동산 경매는 채권자의 청구에 따라 채무자의 부동산을 강제적으로 판매하는 절차입니다.
이는 채무자의 부채를 상환하는 동시에 투자자에게 부동산을 시중 보다 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회를 줄 수 있습니다.
시중의 매매가 보다 낮은 가격의 부동산을 경매잔금대출등을 통해 적은 투자금으로 시세 차익을 남길 수 있습니다.
하지만 매물 시세 파악 및 권리 분석을 철저히 해야 하는 노력이 필요합니다.
권리 분석을 잘못하게 된다면 투자금 보다 더 많은 돈을 잃어버릴 위험성이 있습니다.
2. 부동산 경매 과정
2.1 물건 검색
경매 사이트를 통해 권리 분석 문제가 없고 수익이 발생할 만한 물건을 찾습니다.
물건을 찾았으면 임장 이나 물건 주변 부동산 등을 통해 시세를 정확히 파악하고 재반 비용까지 계산 하여 입찰가를 선정합니다.
2.2 경매 참여
경매 일자를 확인하고 입찰 당일 신분증, 도장, 입찰할 물건의 보증금(최저 매각 대금의 10%)을 준비해서 입찰을 합니다.
2.3 낙찰
낙찰이 되면 정해진 기간 안에 낙찰 잔금을 지불해야 합니다.
낙찰 된 집에 방문하여 미납 관리비나 집 상태를 확인하고 혹시라도 점유자 가 있다면 협의를 진행합니다.
3. 부동산 경매 이후
경매에서 제일 주의해야 할 부분은 권리 분석이며 제일 피곤한 부분이 무단 점유자 에 대한 협의입니다.
초보자 분들이 낙찰 이후 생각하셔야 할 부분을 적어봅니다.
- 점유자 가 있을 경우 : 법원 경매계 에 사건 기록을 열람하여 점유자 의 전화번호를 확인합니다
.(경매계 에 전화번호 보러 왔다고 하면 않 됩니다. 채무 확인 입니다.)
이후 물건 소재지로 방문하여 점유자를 만나보거나 낙찰 협의로 연락 달라는 메모를 문에 남겨두는 등 점유자 와 협의를 합니다.
점유자 에게 이사비 정도를 챙겨 주는 게 일반적이며 무리한 금액을 요구하여 협의가 무산된다면 명도 소송을 진행 할 수 밖에 없습니다.
- 미납 관리비 : 관리실 로 전화를 해 미납 관리비를 확인합니다. 공용 부분에 대한 미납금 만 납부할 책임을 가지지만 관리실 에서는 전액 관리비 지급을 원할 테니 이 또한 관리실 과 협의를 잘 해야 합니다. 가스 공사에 연락하여 미납 가스비 등도 확인하여 납부해 줍니다.
- 물건 활용 : 물건 상태를 확인한 후 청소가 필요하면 업체 청소를 진행 하고 부동산에 월세나 전세로 내놓아 대출이자나 대출 원금 상환을 진행합니다.
4. 부동산 경매 시 주의점
소액의 투자로 상당한 차익을 챙길 수 있기 때문에 경매는 매력 적인 상품입니다.
하지만 권리 분석이 잘못 되어 막대한 빛을 낙찰과 동시에 떠 앉을 수 있는 상황도 빈번히 일어나기 때문에 각별한 주의를 요 합니다.
낙찰 이후 에도 무단 점유자 가 집을 비워 주지 않는다면 명도 소송을 해야 하는데 보통 4개월에서 6개월이 소요 되기 때문에 그 기간의 금전적 피해를 생각하지 않을 수 없으니 점유자와 의 협상도 매우 중요합니다.
미납관리비도 생각지 못한 금액에 당황할 수도 있으니 낙찰 전 미리 소재지 관리소 로 전화해 파악해 둬야 합니다.
5. 부동산 경매사이트
무료 경매 사이트 보다는 유료 경매 사이트를 이용 하는 게 권리 분석에 유리하지만 일단 무료 사이트로 물건들을 둘러보세요
무료 경매 사이트로는 네이버 부동산 경매, 대한민국법원 법원경매정보 등이 있습니다.
경기가 나빠지고 부업, 창업, 재테크 생각하시는 분들이 많습니다. 창업을 하든 재테크를 하든 충분한 분석과 노하우가 필요합니다.
일반적으로는 초보 분들의 투자 실패 시 수업비 라고 많이 들 얘기 하십니다.
하지만 경매는 수업비 가 상당히 크다는 점을 명심하시고 시작하시는 분은 권리 분석을 잘 하시고 시세 파악도 꼼꼼히 하시고 투자하시길 바랍니다.
권리 분석만 제대로 된다면 경매 특성 상 시세 파악이 조금 어긋나도 투자금 손실에 대한 방어는 해주는 편입니다.
이상으로 부동산 경매 과정 초보자를 위한 가이드에 대한 포스팅을 마치겠습니다.
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